작지만 위험한 대전 PF...단기자금 의존·미분양 리스크 ‘빨간불’

대전 PF 유동화증권, 낮은 발행 비중 속 구조적 리스크 상존
공동주택 편중·단기물 집중 차환 부담
주택시장 부진 장기화 우려

[충남일보 이승우 기자] 대전 부동산 PF가 규모는 크지 않지만 여러 요인으로 인해 위험한 상태인 것으로 나타났다.

한국은행 대전세종충남본부가 29일 발표한 ‘대전지역 부동산PF 리스크 평가: 유동화증권 데이터를 중심으로’ 보고서를 통해 대전지역 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화증권의 현황과 리스크 요인을 분석했다.ㅂ

보고서는 전국 대비 낮은 비중과 브릿지론 비중의 하락에도 불구하고 단기물과 비우량물 집중 등 구조적 위험요인이 여전하다는 평가를 내렸다.

보고서에 따르면 2025년 6월 말 기준 대전지역 PF 유동화증권 발행잔액은 9826억 원으로 전국 총액(41조 원)의 2.4%에 불과했다.

이는 2022년 6월 말 대비 59.3% 감소한 수치로, 같은 기간 전국 평균 감소율(12.7%)보다 훨씬 가파른 하락세다.

대전의 지역내총생산(GRDP)이나 금융기관 여신 비중이 전국에서 2% 내외 수준인 점을 감안하면 발행 규모는 대체로 지역 경제 비중과 유사한 수준으로 평가됐다.

다만 구조적으로 리스크 요인이 뚜렷했다.

먼저 대전지역 PF 유동화증권의 87.6%가 공동주택 개발사업에 집중돼 있어 전국 평균(63.0%)보다 비중이 크게 높았다. 산업 및 숙박 시설 개발이 상대적으로 적은 대전의 지역 특성이 반영된 것으로, 아파트와 주상복합 중심의 시장 구조가 나타났다.

브릿지론 비중은 3.4%로 전국(7.8%) 대비 낮은 편이지만 일부 사업장의 경우 초기 유동화 이후 3년 이상 착공이 지연되며 만기 연장만 반복되고 있어 부실 가능성이 존재하는 것으로 나타났다.

브릿지론 연체율이 2025년 3월 말 기준 15.16%로 본 PF(2.81%)보다 훨씬 높다는 점은 해당 부문에 대한 지속적인 관찰이 필요하다.

가장 큰 구조적 위험은 단기물 중심의 유동화 구조다.

대전지역 PF 유동화증권의 99.9%가 만기 3개월 내외인 단기물(PF-ABCP, PF-ABSTB)로 구성돼 있어 자금시장 경색 시 차환 리스크에 직접 노출될 수 있다.

전국 평균(72.7%)이나 5대 광역시 평균(79.4%)보다 월등히 높은 수치로, 3개월마다 반복되는 차환 구조가 투자심리 악화 시 유동성 위기를 초래할 수 있다는 지적이다.

우량물 비중도 낮은 편이었다. 대전지역 단기 유동화증권 중 A1 등급 우량물 비중은 70.4%로 전국 평균(78.3%)은 물론 수도권이나 타 광역시보다도 낮았다. 경기둔화와 신용경계감이 이어지는 상황에서 비우량물의 자금조달 여건이 악화될 가능성에 주의가 요구된다.

신용보강 방식에서도 지역 특색이 드러났다. 대전의 경우 건설사 보증 비중이 59.1%로 전국 평균(36.0%)을 크게 상회한 반면 금융기관 보증은 40.9%로 낮았다.

특히 해당 건설사들이 시공능력평가 상위 10위 이내의 대형사들로 구성돼 있어 당장은 건전성이 양호한 것으로 평가됐으나 특정 건설사에 대한 의존도가 높아 향후 재무건전성 변화에 따라 리스크가 확대될 소지가 있는 것으로 나타났다.

아울러 대전지역의 주택경기는 여전히 침체 상태다. 아파트 매매가격지수는 2021년 12월 105.2에서 2023년 6월 89.4로 15.0% 하락한 뒤 약보합세를 이어가고 있다.

자치구별로는 유성구와 서구, 중구의 하락폭이 컸고 최근 미분양주택 물량도 2024년 중 크게 늘어 2025년 5월 현재 1794호로 높은 수준을 유지하고 있다. 특히 분양률이 60%에 미치지 못하는 미분양 단지도 일부 확인돼 건설사 및 금융기관의 건전성에 부담 요인으로 작용할 수 있다.

한국은행은 향후 정부의 가계부채 규제 강화와 수도권 부동산 규제 영향이 지방으로 확대될 가능성도 있는 만큼 대전지역 PF 시장 전반에 대한 리스크 관리와 선제적 대응이 요구될 것으로 분석했다.

한국은행 대전세종충남본부는 “단기물 위주의 조달구조로 인해 유동성 리스크가 상존하고 있고 미분양 장기화에 따른 사업성 저하 가능성도 배제할 수 없다”며 “부실 사업장에 대한 정리와 구조조정이 지속적으로 이루어져야 PF 리스크를 완화할 수 있다”고 밝혔다.

한편 한국은행 대전세종충남본부는 부동산PF 관련 지역 동향을 지속 모니터링하는 동시에 중소 건설업체를 대상으로 한 자금 지원도 강화하고 있다. 2025년 들어 건설업종을 위한 한시 특별지원자금(C2 등)이 700억 원 이상으로 확대됐으며 금융기관과의 간담회, 협의회를 통해 현장 상황 점검을 지속하고 있다.